Südtiroler Landwirt, Betriebsberatung | 28.02.2019

Raumordnung: Heuer noch bauen?

Das neue Landesgesetz für Raum und Landschaft tritt am 1. Jänner 2020 in Kraft. Teilweise bringt es neue Baumöglichkeiten. Umgekehrt ändern sich bisher geltende Baurechte oder werden ganz gestrichen. Bauwillige sollten also rasch prüfen, ob sie heuer beginnen oder besser abwarten! von Andreas Mayr, SBB

Neue Raumordnung: Innerhalb und außerhalb von Siedlungsgebieten werden sich die Baumöglichkeiten künftig deutlich unterscheiden.

Neue Raumordnung: Innerhalb und außerhalb von Siedlungsgebieten werden sich die Baumöglichkeiten künftig deutlich unterscheiden.

Im Sommer 2018 hat der Südtiroler Landtag das neue Gesetz für Raum und Landschaft verabschiedet. Ein solches Gesetz umzusetzen ist nicht einfach. Viele sind betroffen: zum einen die zukünftigen Bauherren selbst. Aber auch Gemeindeverwaltungen, Landesämter und Techniker müssen sich auf die Neuerungen vorbereiten und die erforderlichen Maßnahmen treffen. Daher hat der Landtag auch eine Übergangsfrist festgelegt, bis zu der die neuen Bestimmungen im Bereich Raumordnung und Landschaftsschutz in Kraft treten.

Mit dem kommenden Jahreswechsel ist es dann soweit: Ab 1. Jänner 2020 gelten die neuen Regeln, heuer allerdings noch die baurechtlichen Vorgaben des derzeitigen Landesraumordnungsgesetzes. Der Südtiroler Bauernbund rät Bauwilligen daher, rechtzeitig zu prüfen, ob sie aktuelle Baurechte noch heuer nutzen wollen.
Zukünftig werden sich Baumöglichkeiten stark zwischen den Zonen innerhalb und außerhalb des neu abzugrenzenden Siedlungsgebietes unterscheiden. Zunächst muss jede Gemeinde bereits erschlossene Zonen sowie Gebiete mit zukünftiger Siedlungsentwicklung abgrenzen und in einem Gemeindeentwicklungsplan festhalten.
Für Hofstellen gilt: In den Baugebieten innerhalb der Siedlungsgrenzen können sie Wohnvolumen je nach vorgegebener Baudichte der urbanistischen Widmung errichten. Außerhalb der Siedlungszonen dagegen wird es neue Wohnkubatur ausschließlich für Geschlossene Höfe geben.

Geschlossener Hof
Wenn Eigentümer von Geschlossenen Höfen gleichzeitig auch landwirtschaftliche Unternehmer bzw. selbstbearbeitende Bauern sind, können sie im Landwirtschaftsgebiet ab 1. Jänner 2020 ein Wohnvolumen von maximal 1500 m³ errichten. Die Art der Nutzung dieses Volumens steht dem Eigentümer grundsätzlich frei, lediglich die Anzahl der Wohnungen bzw. Zimmer für die Gästebeherbergung werden nach wie vor über das Gesetz für „Urlaub auf dem Bauernhof“ geregelt. Diesbezüglich ergeben sich in absehbarer Zeit wohl keine wesentlichen Änderungen.
Nach derzeitiger Raumordnungsbestimmung sind beim Geschlossenen Hof maximal 1000 m³ Wohnvolumen sowie weitere 250 m³ für „Urlaub auf dem Bauernhof“ möglich. Mit Inkrafttreten der neuen Bestimmung für Geschlossene Höfe können sich hier geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten ergeben.

Künftig gilt „Hohl für Voll“
In diesem Zusammenhang sei jedoch auf ein wichtiges technisches Detail verwiesen: Die Kubaturberechnung soll künftig – im Gegensatz zu heute – nach dem Prinzip „Hohl für Voll“ erfolgen. Das bedeutet: Als Baumasse gilt der gesamte, von der Außenhülle eines Gebäudes umschlossene Rauminhalt! Das wirkt sich z. B. auf heute als unbewohnbar eingestufte Dachgeschosse aus: Künftig sind sie vermutlich als bestehendes Wohnvolumen zu kalkulieren. Als Folge müsste man zukünftig in vielen Fällen von einem höheren Bestandsvolumen ausgehen, sodass gegebenenfalls die erhoffte Kubaturerhöhung nicht wirklich im erwarteten Ausmaß realisierbar wäre.
Die genauen Vorgaben über die künftige Art und Weise der Kubaturberechnung werden in einer eigenen Durchführungsbestimmung festgelegt. Nachdem diese zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht verabschiedet ist, bringt der Südtiroler Bauernbund noch entsprechende Anpassungsvorschläge ein.

Ende des „Stadelartikels“
Sobald das neue Landesgesetz für Raum und Landschaft in Kraft tritt, wird zudem die Umwandlung von nicht mehr gebrauchter Wirtschaftskubatur in Wohnvolumen abgeschafft. Konkret wird ab 2020 der sogenannte Stadelartikel nicht mehr greifen. Bisher konnte bestehendes Wirtschaftsvolumen im Landwirtschaftsgebiet in konventionierte Wohnungen bzw. Ferienwohnungen für „Urlaub auf dem Bauernhof“ umgewidmet werden, wenn es vor September 1973 errichtet wurde, mindestens 400 m³ Volumen aufwies und nicht weiter als 300 m vom verbauten Ortgebiet entfernt liegt. Zukünftig ist eine Änderung der Zweckbestimmung von Wirtschafts- in Wohnvolumen nur mehr innerhalb des Siedlungsgebietes möglich – und auch dort nur in bestehenden Bauzonen (Historisches Ortsgebiet oder Wohngebiet mit Mischnutzung).

Wenn Landwirte im Rahmen der derzeitigen Regelung noch die Umwidmungsmöglichkeit dieses Stadelartikels nutzen möchten, rät der Bauernbund folgendes: Baldmöglichst ein Einreichprojekt erstellen, dafür eine Baukonzession erlangen und noch heuer mit den Baumaßnahmen beginnen. Die alleinige Meldung des Baubeginns reicht – bei restriktiver Auslegung – nicht aus, sofern in der Zwischenzeit das neue Landesgesetz für Raum und Landschaft in Kraft treten sollte.
Allemal empfiehlt der Bauernbund: Prüfen Sie die konkrete Situation im Detail! So lässt sich unnötiger Aufwand vermeiden und zudem Zeit und Geld sparen.