Südtiroler Landwirt, Betriebsberatung | 05.02.2020

Vieles neu für Raum und Landschaft

Das neue Landesgesetz für Raum und Landschaft wirft seine Schatten voraus. Bei laufenden und geplanten Bauvorhaben ist hinsichtlich Genehmigungsverfahren, Baumöglichkeiten und -vorschriften sowie Konventionierungsverpflichtung Vorsicht geboten. von Hermann Stuppner

Bauern, die neue Bauprojekte planen, müssen sich ab Juli auf wesentliche Änderungen einstellen.

Bauern, die neue Bauprojekte planen, müssen sich ab Juli auf wesentliche Änderungen einstellen.

Mit Jahresende 2019 wurde das Inkrafttreten des neuen Gesetzes für Raum und Landschaft (Landesgesetz Nr. 9/2018) auf den 1. Juli 2020 verschoben. Gleichzeitig wurden im Gesetz Präzisierungen und Neuerungen vorgenommen. Die Entwürfe verschiedener Durchführungsbestimmungen zeigen zudem die künftige Ausrichtung im Detail auf.

Änderungen bei Baurechten

Wie bekannt, gehen mit dem neuen Gesetz für Raum und Landschaft einige Änderungen einher. Baurechte werden neu definiert bzw. teils abgeschafft. So wird es künftig den sogenannten Stadelartikel – die Umwandlung von nicht mehr benötigter Wirtschaftskubatur im Landwirtschaftsgebiet – nicht mehr geben. Auch soll der Energiebonus im Landwirtschaftsgebiet und am geschlossenen Hof nur mehr sehr beschränkt Anwendung finden. Die Wahl des Standortes bei Abbruch und Wiederaufbau ist künftig mit einer maximalen Entfernung von 40 Metern zum ursprünglichen Standort einschränkender geregelt (außer bei Gefahrensituationen). Eine heute noch realisierbare Hofstellenverlegung an einen weiter entfernten Standort wird künftig nicht mehr möglich sein. 

All jene Baumöglichkeiten, welche das neue Gesetz nicht mehr vorsieht, können bei restriktiver Auslegung nach dem 1. Juli 2020 nur noch ausgeschöpft werden, wenn zu diesem Zeitpunkt mit den effektiven Bauarbeiten bereits begonnen wurde. Die alleinige Meldung des Baubeginns reicht nicht aus.

„Hohl für voll“ und die Folgen

Künftig soll die Kubaturberechnung nach dem Prinzip „Hohl für voll“ erfolgen (Durchführungsbestimmung noch ausständig), wonach als oberirdische Baumasse der gesamte umschlossene Baukörper außer Erde gilt. Dies wirkt sich besonders auf das Dachgeschoss aus, wenn dieses aktuell noch nicht zur urbanistischen Kubatur zählt, morgen jedoch miteinberechnet wird. In der Folge können mit dem neuen Gesetz mögliche Volumen in der Umsetzung viel geringer ausfallen.

Vorsicht bei Projekt-Änderungen

Diese Änderung erfordert für derzeit laufende und noch nach dem alten Raumordnungsgesetz durchzuführende Projekte eine erhöhte Aufmerksamkeit. Werden für solche nach dem 1. Juli 2020 grundsätzliche urbanistische Voraussetzungen wie Kubatur, Höhe, Abstände oder Form mittels eines Varianteprojektes abgeändert – man spricht hier von einer wesentlichen Variante – so bedingt dieses einen neuen Baurechtstitel. Das Vorhaben wird laut den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen, somit jenen des neuen Gesetzes für Raum und Landschaft, behandelt. 

Eine sogenannte Endvariante könnte folglich nicht mehr genehmigungsfähig sein, da die maximal mögliche Kubatur überschritten wird bzw. das ursprüngliche Baurecht nicht mehr gegeben ist. Wesentliche Änderungen sollten folglich vor dem 1. Juli 2020 genehmigt und effektiv in Umsetzung sein. Ansonsten müssen die urbanistischen Parameter des ursprünglich genehmigten Projekts vollends eingehalten werden. 

Doppelte Konformität

Eine wesentliche Neuerung bringt die nachträgliche Legalisierung von Baumaßnahmen, welche ohne Genehmigung oder davon abweichend durchgeführt wurden, mit sich. Künftig ist eine solche nur noch möglich, wenn die Maßnahme sowohl zum Zeitpunkt der Durchführung als auch bei Einreichung des Antrages mit der Raumordnungs-, Bau-, Landschaftsschutz- und Denkmalschutzregelung konform ist. Man spricht hier von der  „doppelten Konformität“. Praktisch bedeutet dies, dass eine nachträgliche Anpassung von Planungsinstrumenten (z.B. „Grün-Grün“-Verfahren zur Umwidmung von Wald in Landwirtschaftsgebiet oder Abänderung des Durchführungsplans) zur Genehmigung einer durchgeführten Maßnahme nicht mehr möglich ist (= einfache Konformität). Eine fehlende doppelte Konformität hat den Abbruch des Bauwerks oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zur Folge.

Einschränkung bei Beherbergung

Mit den Gesetzesänderungen im Dezember 2019 erfolgten Verschärfungen in den Bereichen Konventionierung und Urlaub auf dem Bauernhof. So sieht der neue Gesetzestext vor, dass an der Hofstelle landwirtschaftlicher Betriebe (geschlossener und nicht geschlossener Hof) die Gästebeherbergung ab 1. Jänner 2020 nur noch im Sinne von Urlaub auf dem Bauernhof erfolgen darf. Neue Privatzimmervermietungen an Hofstellen sind somit nur möglich, wenn die landwirtschaftliche Tätigkeit eingestellt wird. 

Bereits seit Sommer 2018 greift eine Übergangsbestimmung in 25 Gemeinden und 26 Fraktionen mit mehr als zehn Prozent Zweitwohnungen. Diese sieht eine hundertprozentige Konventionierungspflicht für neue oder umgewidmete Wohnungen vor. 

Konkrete Beispiele zeigen, dass in diesen Gebieten auch geschlossene Höfe von dieser Regelung betroffen sind. Ab 1. Juli 2020 gilt für den geschlossenen Hof eine Befreiung von der Konventionierungspflicht. Zudem werden davon jene Gemeinden und Fraktionen ausgenommen, welche sich in strukturschwachen Gebieten befinden.

Miteinbezug von Pachtflächen

Im Vergleich zu den alten Bestimmungen ändern sich mit dem neuen Gesetz für Raum und Landschaft auch die Voraussetzungen für den Miteinbezug von Pachtflächen in die Bedarfsberechnung von Wirtschaftsgebäuden. Bisher war dazu ein Pachtvertrag von zehn Jahren notwendig, wobei die betroffenen Flächen für 20 Jahre nicht wieder zur Bedarfsberechnung herangezogen werden durften. Ab 1. Juli 2020 reduzieren sich diese Zeiträume auf die Hälfte, es gilt also ein fünfjähriger Pachtvertrag und ein zehnjähriges Bedarfsberechnungsverbot. Stehen neue Pachtverträge und/oder Wirtschaftsbauten an, so gilt es, diese abzustimmen und abzuwägen, ob das Bauvorhaben mit dem alten oder neuen Gesetz verwirklicht wird.

Abtrennung von Wohnvolumen

Bisher war die Abtrennung von Wohnvolumen vom geschlossenen Hof an die Bedingung geknüpft, dass an der Hofstelle mindestens 1000 Kubikmeter Wohnvolumen verbleiben. Ab 1. Juli 2020 darf außerhalb des Siedlungsgebietes kein Wohnvolumen mehr von der Hofstelle eines geschlossenen Hofes abgetrennt werden. Die zuständigen Landesämter interpretieren derzeit darunter alle zum geschlossenen Hof gehörenden Wohngebäude. Möglich ist künftig noch die Abtrennung der alten Hofstelle bei Aussiedlung derselben sowie von Baumasse innerhalb des Siedlungsgebietes die 1500 Kubikmetern überschreitet.

Aufgrund der Änderungen, welche das neue Gesetz für Raum und Landschaft mit sich bringt, empfiehlt der Südtiroler Bauernbund allen Bauherren die eigene Situation zu überprüfen und mit der entsprechenden Gemeinde Rücksprache zu halten, um gegebenenfalls noch vor dem 1. Juli 2020 entsprechende Genehmigungen einzuholen und mit den Bauarbeiten zu beginnen. 

Die Betriebsberatung des Südtiroler Bauernbundes steht unter Tel. 0471 999439 oder E-Mail: betriebsberatung@sbb.it für Fragen zur Verfügung.