Betriebsberatung | 15.10.2020

Frühzeitig auch finanziell planen

Wer bauen oder sanieren will, sollte sich nicht nur auf die technische Planung und Umsetzung konzentrieren, sondern von vornherein die Kosten kalkulieren und die Finanzierung planen, sagt Hermann Stuppner von der Betriebsberatung im Südtiroler Bauernbund. von Renate Anna Rubner

Wer bauen oder sanieren möchte, sollte frühzeitig planen und auch finanziell alles gut durchdenken.

Wer bauen oder sanieren möchte, sollte frühzeitig planen und auch finanziell alles gut durchdenken.

Eine zunächst grobe und später immer detailliertere Kostenschätzung gemeinsam mit dem Techniker und offene Karten beim Gespräch mit dem Kreditinstitut oder der Bank sind zwei wichtige Bausteine für einen gelungenen Neubau oder eine Sanierung. Wo man sich entsprechend informieren und Hilfe für geplante Bauvorhaben holen kann, verrät Hermann Stuppner. Er ist Leiter der Abteilung Betriebsberatung im Südtiroler Bauernbund und rät Bauherrinnen und Bauherren vor allem, realistisch zu kalkulieren und genügend Luft für unvorhergesehene Investitionen mit einzuberechnen.­

Südtiroler Landwirt: Herr Stuppner, was empfehlen Sie Bäuerinnen und Bauern, die bauen möchten, als Erstes?

Hermann Stuppner: Ich empfehle ihnen, neben den planerischen Vorbereitungen die finanzielle Planung nicht zu vergessen. Das bedeutet, zunächst eine grobe Kostenschätzung zu machen und zu schauen, ob das Bauvorhaben realistisch und umsetzbar ist für die individuelle Situation.

Kann man das alleine machen, oder braucht man dazu Hilfe?

Eine grobe Kostenschätzung muss in enger Abstimmung mit dem jeweiligen Techniker erfolgen. Den Finanzierungsplan kann man selber erstellen, oder man lässt sich beraten: entweder von der eigenen Bank oder von der Betriebsberatung im Südtiroler Bauernbund. 

Welche Fragen sollte man sich stellen, wenn man eine große Investition wie einen Neu- oder Umbau vorhat?

Zunächst muss, wie bereits gesagt, die Kostenfrage gestellt werden: Je genauer die Planung wird, umso detaillierter sollte auch die Kostenschätzung gemacht werden. Und dann stellt sich die Frage nach der finanziellen Situation: Wie steht es um die betrieblichen und privaten Ressourcen? Liegt vielleicht schon Fremdkapital zulasten, oder verfügt man über Eigenkapital? 

So ist die individuelle Einnahmen- und Ausgabensituation offenzulegen, damit klar wird, was am Monats- bzw. Jahresende übrigbleibt. Denn daraus ergibt sich in nächster Konsequenz, wie hoch der Fremdkapitalanteil sein kann und wie hoch demzufolge die Tilgungsraten sein dürfen.  

Was genau fällt unter den Begriff Baukosten? Sind die Baunebenkosten darin schon enthalten? 

Zu den Baukosten zählen neben den effektiven Baukosten auch die Baunebenkosten: Dazu gehören Planungs- und Technikerspesen sowie Gemeindeabgaben, also Erschließungsgebühren und Baukostenabgabe. In die Baukosten sind aber auch Verteuerungen mit einzuberechnen, die sich im Laufe des Bauvorhabens ergeben können. Weitere Kosten verursachen die Bauherrenhaftpflichtversicherung oder der Baustrom. 

Und dann gibt es ganz individuelle Spesen, die anfallen können, je nach Lage und Geländebeschaffenheit: Auf einem ebenen Grundstück fällt ein Aushub kaum ins Gewicht, auf steilem Gelände kostet er und vor allem die Böschungssicherung mit beispielsweise Spritzbeton oder anderen Geländesicherungsmaßnahmen viel Geld. Auch solche Kosten müssen natürlich mit einkalkuliert werden.  

Wenn man nicht genügend Eigenkapital für ein Bauvorhaben hat, muss man Geld leihen. Worauf ist dabei zu achten?

Der erste Weg führt die meisten, die Geld leihen wollen, sicher zur Hausbank. Um sich für ein Bankgespräch gut vorzubereiten, sollte man sich einen guten Überblick über die eigene Situation verschaffen: Also, was kostet das ganze Paket? Wie schaut meine aktuelle Situation aus, wie meine künftige? Wichtig ist, dass man im Bankgespräch die Karten offen auf den Tisch legt. Alles andere ist nicht sinnvoll, denn die Realität holt einen sonst sehr schnell ein …

Sie haben von der Hausbank als ersten Ansprechpartner für eine Fremdfinanzierung gesprochen. Manchmal empfiehlt sich aber auch, andere Bankinstitute zu befragen?

Ja, es kann natürlich sein, dass andere Banken bessere oder besser auf mich zugeschnittene Konditionen für ein spezifisches Bauvorhaben bieten. Deshalb spricht nichts dagegen, bei verschiedenen Kreditinstituten nachzufragen und sich dann das beste Angebot herauszupicken. 

Wie kann man solche Angebote miteinander vergleichen?

Am einfachsten ist es natürlich, den Zinssatz zu vergleichen. Achtzugeben ist aber auch auf die Rundungen, d. h., wie wird aufgerundet. Oder welche Konditionen die Bank für eventuelle Nachfinanzierungen bietet. Und nicht zuletzt: Welche Kosten fallen durch das Vertragswesen an? 

Es gibt also eine ganze Reihe von Parametern, die über den Zinssatz hinaus berücksichtigt und bewertet werden sollen. Dabei kann übrigens ein Finanzierungsberater helfen. Der Südtiroler Bauernbund hat Finanzierungsberater, die hier Hilfestellung leisten können. Sie helfen auch bei Vorbereitungen auf ein Bankgespräch oder begleiten sogar dorthin.

Ein Bau und vor allem eine Sanierung entwickelt sich und dadurch auch die Kosten. Wie geht man damit um?

Sanierungen sind schwer abzuschätzen, entsprechend auch die Kosten. Deshalb darf hier die Kostenschätzung nicht zu eng bemessen werden, sondern realistisch. Vor allem Verteuerungen sind mit einzukalkulieren. Normalerweise im Ausmaß von fünf bis zehn Prozent der Angebote, die man auf dem Tisch hat. Damit man dann, wenn durch das Fortschreiten der Arbeiten neue, unvorhergesehene Kosten auftreten, nicht Angst haben muss, sie sich nicht leisten zu können. 

Meist wird von den Banken während der Bauphase ein Kontokorrentkredit eingerichtet, der nach Abschluss der Arbeiten erst in ein Hypothekardarlehen umgewandelt wird. Dadurch vermeidet man, dass einem das Geld ausgeht. Das kostet zwar, aber man geht auf Nummer sicher. Trotzdem ist während der Bau- bzw. Sanierungsphase immer wieder abzuwägen, ob man sich eine zusätzliche Investition überhaupt leisten kann. Speziell bei Sanierungen wird es auch zusätzliche Kosten geben, die man nicht wirklich entscheiden kann, weil sie unausweichlich sind. Aber es kann auch sein, dass man sie umgehen kann oder muss, weil sie für das zur Verfügung stehende Budget nicht tragbar sind.  

Manche Arbeiten können auch in Eigenleistung ausgeführt werden. Wie kann man das in den Finanzierungsplan mit einkalkulieren?

Vor allem darf man nicht den Fehler machen, diese Eigenleistung finanziell zu hoch einzuschätzen. Da muss man realistisch sein. Denn in der Regel kann man nicht die Arbeitsleistung eines qualifizierten Handwerkers erbringen. Abrissarbeiten können vielleicht in Eigenregie gemacht werden, weil das keine spezialisierte Arbeit ist. Aber es macht keinen Sinn, Eigenleistung zu hoch einzuschätzen, weil man in der Regel weder die Zeit noch die fachliche Kompetenz hat, um Arbeiten in handwerklicher Qualität zu erbringen. 

Etwas anderes sind die Baumaterialien, z. B. kann man Kosten einsparen, wenn man eigenes Bauholz verwendet. Aber auch dabei gilt es, realistisch zu bleiben und vorsichtig zu kalkulieren. Und natürlich nur, wenn die entsprechenden Kosten auch in der ursprünglichen Kostenplanung enthalten waren.

Sie haben von Förderungen gesprochen. Wo kann man sich diesbezüglich informieren?

In der Abteilung Betriebsberatung des Südtiroler Bauernbundes kann man sich einen Überblick beschaffen. Im Detail geben die Bezirksbüros der Abteilung Landwirtschaft konkrete Hilfestellung. Über steuerrechtliche Förderungen, also Abschreibungen und dergleichen, informieren die Steuerabteilungen der Bezirksbüros des Südtiroler Bauernbundes. Und wenn es um Förderungen im Rahmen des geförderten Wohnbaus geht, hat das Amt für Wohnbauförderung der Autonomen Provinz Bozen die nötigen Informationen. 

Wann sollte man diesbezüglich Klarheit haben?

Schon in der frühen Phase der Planung, damit man wirklich konkret werden kann. Überhaupt sollte das Finanzielle früh und gut durchdacht werden. Denn oft wird rein technisch geplant, bis kurz vor die Umsetzung. Zu spät nimmt man Verbindung mit der Bank auf und merkt dann erst, dass der geplante Investition einfach nicht tragbar ist. Dann gibt es nur zwei Szenarien: Entweder man lässt das Unternehmen ganz fallen. Oder man muss zurückdimensionieren und adaptieren, um die Investition an das zur Verfügung stehende Budget oder die tragbare Belastung anzupassen. Aber zu diesem Zeitpunkt hat man ja bereits investiert, und zwar nicht nur finanziell ...